Que subasten tu vivienda por no haber cumplido con los pagos de tu hipoteca es un miedo común entre los que adquieren un préstamo hipotecario, más aun cuando llegar a esa situación no te libra de la responsabilidad que tienes con tu banco. Nos referimos a la deuda pendiente después de la ejecución hipotecaria, de la que te expondremos qué hacer en ese caso.
¿Qué es la ejecución hipotecaria?
La ejecución hipotecaria es un procedimiento judicial en el que se embarga la vivienda hipotecada por no haberse cumplido con los pagos en los tiempos acordados con la entidad financiera (generalmente por no cumplir con entre tres y seis cuotas mensuales). Luego, esta se subasta para, con el dinero de la venta, saldar la deuda.
¿Qué puedo hacer si después de la subasta aún debo dinero al banco?
Si después de la subasta, se sigue debiendo al banco porque el dinero obtenido en esta no fue suficiente para cubrir la deuda, el acreedor podrá reclamar el pago demandándote y, si no la saldas, podrían embargarte. Por eso, se recomienda buscar alternativas de pago o de cancelación, como acogerse a la Ley de Segunda Oportunidad.
¿Puede el banco embargarme otros bienes?
Si no respondes por la deuda pendiente después de la subasta, pueden embargarte otros bienes aparte de tu vivienda, ya ejecutada hipotecariamente. La Ley de Enjuiciamiento Civil establece que son embargables:
- Dinero o cuentas corrientes.
- Créditos y derechos realizables a corto plazo, títulos, valores e instrumentos financieros negociables en mercado secundario oficial de valores.
- Joyas y piezas de arte.
- Rentas de dinero.
- Intereses, rentas y frutos de cualquier especie.
- Bienes muebles o semovientes, acciones, títulos o valores no admitidos a cotización oficial y participaciones sociales.
- Inmuebles.
- Sueldos, salarios y pensiones (si superan el SMI).
- Créditos, derechos y valores realizables a mediano y largo plazo.
¿Y actuar contra el aval hipotecario?
Si como deudor, no puedes cumplir con el pago de tu deuda, se actuará sobre el aval hipotecario (la garantía que se dio el banco para que te concediera el préstamo). De esta forma, tu avalista tendrá que responder con su patrimonio hasta que se salde la obligación.
¿Cuánto tiempo tienen para reclamarme la deuda restante?
Después de la ejecución hipotecaria, el banco tiene un plazo de, generalmente, tres años para reclamarte la deuda restante. No obstante, este periodo varía según lo acordado con tu entidad financiera.
Cláusulas especiales en caso de vivienda habitual
Si el bien a ejecutar, es tu vivienda habitual, hasta el día de la subasta tendrás plazo para pagar las cuotas pendientes, más los gastos, y así detener el procedimiento y seguir respondiendo por la hipoteca (posibilidad que se puede aporvechar sólo cada cinco años).
Además, la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que, si la vivienda habitual hipotecada es rematada, y con la subasta no se consigue el dinero suficiente para cubrir la deuda, la ejecución se ajustará de la siguiente manera:
- Quedarás liberado de la responsabilidad si en un plazo de cinco años a partir de la fecha de la aprobación del remate cubres el 65 % de la deuda pendiente (incrementada solamente por el interés). Asimismo, si no puedes responder por ese porcentaje en ese tiempo, queda saldada si satisfaces el 80 % en 10 años.
- Si se aprueba el remate o la adjudicación de la vivienda, y dentro del plazo de 10 años luego de la aprobación se da la enajenación, la deuda pendiente se te reducirá en un 50 % de la plusvalía obtenida en la venta y, para el cálculo, se deducirán los costes acreditados por el ejecutante.
¿Cuándo prescriben las deudas hipotecarias?
Las deudas hipotecarias prescriben a los 20 años contados a partir de la fecha de su vencimiento. Lo cual sólo es posible, si el acreedor no reclamó extrajudicial o judicialmente el pago durante ese periodo de tiempo y si como deudor no reconociste la deuda, porque en cualquiera de los casos, se detiene el conteo.
Cómo puede ayudarme la Ley de Segunda Oportunidad
Aunque no puedes detener la ejecución hipotecaria, con la Ley de Segunda Oportunidad (LSO), sí es posible cancelar la deuda resultante de esta luego de que se lleve a cabo la subasta. Para ello tienes que cumplir con sus requisitos, especialmente ser deudor de buena fe e insolvente.
Cabe mencionar que, con la LSO podrás optar entre cancelar la totalidad de tus deudas restantes por la ejecución hipotecaria o acoger un plan de pagos para conservar algunos de tus bienes.
Para concluir, ten presente que la ejecución hipotecaria es cuando se embarga tu vivienda hipotecada por haber caído en impagos de las cuotas mensuales, lo que lleva a que esta sea subastada para, con el dinero de la venta, saldar la deuda.
No obstante, cuando esta se lleva a cabo, hay posibilidades de que quede alguna cuantía pendiente por cancelar, la cual es reclamada por el banco generalmente en los siguientes tres años, y si no cumples con esa obligación, podrían embargarte.
Recuerda, además, que si la vivienda habitual es la que te ejecutarán hay otras condiciones y que las deudas hipotecarias prescriben a los 20 años, escenario al que difícilmente se llega, por eso contáctanos para obtener mejores y más realistas soluciones.
